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首單房貸不良ABS重磅解讀

發(fā)布時間： 2016-10-13 15:49:39

2016年9月18日，中國債券信息網(wǎng)公布了建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券的發(fā)行文件，公告稱建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券信托預計于2016年9月21日設立

。該期產(chǎn)品作為首單房貸不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

，其發(fā)行具有重要的意義。本期證券作為國內(nèi)首單房貸不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

，具有入池資產(chǎn)集中度低

，抵押物覆蓋程度高、回收率高

，但回收方式的多樣性使得回收時間較長且不確定性相對較大等特點

。本文將從基礎(chǔ)資產(chǎn)和證券設計兩方面簡要介紹本期項目，并與已發(fā)行不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品做簡要對比：

一

、基礎(chǔ)資產(chǎn)方面

基礎(chǔ)資產(chǎn)筆數(shù)很多

，地區(qū)分散性很高，一定程度上降低了資產(chǎn)池回收的波動程度

。本期證券入池資產(chǎn)7,980筆

，前十大借款人未償本金余額占比1.39%，借款人分散度很高

；入池不良貸款的抵押物分布于19個省份的82座城市

，地區(qū)分散度很高，較好的借款人和地區(qū)分散性能有效降低抵押物變現(xiàn)處置時的集中風險

，從而降低資產(chǎn)池回收金額的波動程度

。不同類型產(chǎn)品在基礎(chǔ)資產(chǎn)分散性方面，信用卡NPAS > 房貸NPAS > 小微貸款NPAS > 對公貸款NPAS

，入池資產(chǎn)筆數(shù)的不同也體現(xiàn)了不同類型債權(quán)金額的不同

，筆數(shù)越多，基礎(chǔ)資產(chǎn)分散性越好

，單筆貸款回收的波動對證券端的影響也越小

。

入池不良貸款的抵押物均為個人住房，對資產(chǎn)池回收可靠性和預期回收水平形成了較好支撐

。本期證券入池不良貸款的抵押物均為個人住房

，具有較強的保值增值和變現(xiàn)能力，貸款發(fā)放時有至少20%~30%的首付比例

，抵押物對不良貸款本息余額覆蓋度很高

，為資產(chǎn)池提供了可靠的回收來源。不同類型產(chǎn)品在在基礎(chǔ)資產(chǎn)抵押物充足性方面

，房貸NPAS > 小微貸款NPAS> 對公貸款NPAS > 信用卡NPAS

，小微貸款的抵押物通常為住宅和商鋪，對公貸款的抵押物通常為土地廠房和機器設備等，信用卡貸款沒有抵押物

，從保值增值和回收變現(xiàn)的難易程度看

，通常住宅 >= 商鋪> 土地廠房 > 機器設備，抵押物越充足

，則預計回收率越高

。

貸款回收率和回收時間存在不確定性。貸款的回收會受到貸款服務機構(gòu)的回收能力

、處置過程中實際的司法環(huán)境等不確定因素影響

，貸款的實際回收率和回收時間均存在一定的不確定性。并且

，根據(jù)不良個人住房抵押貸款的特性

，除常規(guī)的處置抵押物的回收方案外，還可能出現(xiàn)較高比例的因借款人恢復正常還款或債務重組等因素

，導致的回收周期顯著延長

。中債資信在估計回收現(xiàn)金流時，已基于歷史數(shù)據(jù)考慮了這種轉(zhuǎn)換的可能性

，但若未來情況與過往經(jīng)驗差異較大

，會加劇回收時間上的不確定性，對證券本息兌付造成不利影響

。不同類型產(chǎn)品在基礎(chǔ)資產(chǎn)回收時間長短方面

，房貸NPAS > 小微貸款NPAS 、對公貸款NPAS > 信用卡NPAS

，對公不良貸款和小微不良貸款主要是通過法院訴訟的方式實現(xiàn)清收

，依據(jù)訴訟進度和抵押物的變現(xiàn)難易等可比較明確的給出回收時間，信用卡不良貸款沒有抵押物

，對其回收時間的估計也主要依據(jù)歷史數(shù)據(jù)的分析得出

。

二、證券方面

發(fā)行金額占未償本金余額的比率較高

，但總回收期限很長

。本期證券入池未償本息余額為29.93億元，總回收金額為24.22億元

，預計總回收時間超過15年

，前五年回收金額為17.23億元，本期證券總發(fā)行規(guī)模為15.60億元

，優(yōu)先檔發(fā)行規(guī)模為12.00億元

，預計到期期限為3.51年。已發(fā)行NPAS在證券發(fā)行金額占未償本金余額方面

，房貸NPAS > 小微貸款NPAS > 對公貸款NPAS > 信用卡NPAS

，證券的發(fā)行金額通常取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)的預計回收金額

，回收金額越高，則發(fā)行金額越高

。已發(fā)行NPAS在優(yōu)先檔證券的預計到期期限方面

，房貸不良證券化產(chǎn)品 > 小微不良貸款證券化產(chǎn)品> 對公不良貸款證券化產(chǎn)品 > 信用卡不良證券化產(chǎn)品，證券的預計到期期限通常受到基礎(chǔ)資產(chǎn)回收時間的長短和分布的影響

，房貸不良貸款由于其回收方式的多樣性

，回收周期相對較長，信用卡不良資產(chǎn)主要通過催收的方式回收

，其回收特性使得其回收周期相對較短

。

現(xiàn)金流儲備賬戶和流動性支持機構(gòu)的設置在一定程度上緩釋了證券的流動性風險。本期證券設置了流動性儲備賬戶和流動性支持機構(gòu)的差額補足機制

，流動性儲備賬戶中當期流入的金額保留下一期優(yōu)先檔證券所應支付的利息，同時由流動性支持機構(gòu)承諾差額補足優(yōu)先檔證券的利息

，在一定程度上降低了優(yōu)先檔證券的流動性風險

。已發(fā)行NPAS在流動性風險的緩釋方面，內(nèi)部流動性儲備賬戶為各類型不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品所必備

，而在外部流動性支持方面

，唯信用卡不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品未設置，主要原因在于其基礎(chǔ)資產(chǎn)分散性高

、回收時間短

，以及有封包期內(nèi)較充足的回收款作為支持。

設立超額服務獎勵機制

，增強資產(chǎn)服務機構(gòu)的盡職意愿

。本期證券交易結(jié)構(gòu)設置了資產(chǎn)服務機構(gòu)超額回收獎勵機制，交易結(jié)構(gòu)中規(guī)定在支付完次級檔證券的本金后若還能收回現(xiàn)金

，則根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定

，資產(chǎn)服務機構(gòu)將獲取超額的服務費獎勵，該機制能有效增強資產(chǎn)服務機構(gòu)的盡職意愿

，促進基礎(chǔ)資產(chǎn)的處置回收

。該設置與其它基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品保持了一致。

抽樣調(diào)查可能導致部分入池資產(chǎn)的瑕疵未被發(fā)現(xiàn)

，入池資產(chǎn)尚未辦理抵押權(quán)變更登記

。不良個人住房抵押貸款入池貸款數(shù)量較大，會計

、律師只采取抽樣的方式對小部分入池貸款進行執(zhí)行商定程序及法律盡職調(diào)查

，抽樣盡調(diào)可以在一定程度上反映入池資產(chǎn)的總體狀況，但個別入池資產(chǎn)仍可能具有瑕疵

，存在一定風險

，除對公不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是逐筆盡調(diào)外

，其余類型不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都是采取抽樣盡調(diào)的方式。另外

，發(fā)起機構(gòu)轉(zhuǎn)讓本次證券化信托財產(chǎn)時

，暫未辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記，存在無法對抗善意第三人的風險

，一般證券化產(chǎn)品均不辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記

。

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