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四大行開(kāi)發(fā)貸不良率均值0.71%

，合計(jì)規(guī)模172億元

發(fā)布時(shí)間：2015-05-18 17:43:26

　　“與房地產(chǎn)土豪做朋友”，商業(yè)銀行顯然也是有所圖的。

　　從價(jià)格與資產(chǎn)質(zhì)量的“性?xún)r(jià)比”來(lái)看

，對(duì)公業(yè)務(wù)中的開(kāi)發(fā)貸確實(shí)頗為誘人

；而個(gè)人業(yè)務(wù)中的按揭貸款雖然定價(jià)偏低

，但是對(duì)于資金成本較低的銀行來(lái)說(shuō)

，以量補(bǔ)價(jià)還是一個(gè)劃算的買(mǎi)賣(mài)。

　　記者注意到

，8%(利率上浮30%左右)是很多民營(yíng)上市房企去年在銀行貸款付出的融資成本（幾乎與普通的小微貸款利率持平）

，如果是未上市的二線房企，其貸款成本肯定還要略高

；從銀行的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，開(kāi)發(fā)貸的不良貸款率整體仍保持比較低的水平

。

四大行不良開(kāi)發(fā)貸合計(jì)172億元

　　2014年年報(bào)顯示

，中國(guó)銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為21.49億元，占比為2.15%

，不良貸款率由2013年的0.57%下降至0.46%；工商銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為37.13億元

，不良貸款率由2013年的0.87%下降至0.84%

；建設(shè)銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為57.37億元，不良貸款率由2013年的0.76%上升至1.1%

；農(nóng)業(yè)銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為55.8億元

，不良貸款率由2013年的0.66%上升至0.96%。

　　綜合上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)

，四大行合計(jì)的對(duì)公房地產(chǎn)行業(yè)貸款中，不良貸款合計(jì)171.79億元

，相對(duì)于四大行合計(jì)24079億元的開(kāi)發(fā)貸規(guī)模來(lái)說(shuō)

，不良貸款率約為0.71%。

　　具體的資產(chǎn)質(zhì)量方面

，四家銀行兩升兩降

。不過(guò)從細(xì)節(jié)來(lái)看

，不良貸款率上升的勢(shì)頭相對(duì)更為明顯

，這也或許是國(guó)有大行主動(dòng)收縮開(kāi)發(fā)貸的重要原因之一。

　　不過(guò)

，去年開(kāi)發(fā)貸激增的股份制銀行方面

，資產(chǎn)質(zhì)量還是比較穩(wěn)定的

。興業(yè)銀行截至去年年底的開(kāi)發(fā)貸仍保持“零不良”的記錄

，而開(kāi)發(fā)貸占比最高（超過(guò)13%）的民生銀行

，此類(lèi)業(yè)務(wù)的不良貸款占比僅為2.3%。

　　從價(jià)格來(lái)看

，開(kāi)發(fā)貸的性?xún)r(jià)比確實(shí)比較高。記者查閱多家上市房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)

，民營(yíng)企業(yè)的銀行融資成本要高出很多

。上市房企榮豐控股的2014年年報(bào)顯示

，該公司去年多筆貸款的利率都是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%

，實(shí)際利率接近8%；而大型房企金地集團(tuán)的借款利率上限也達(dá)到了8%

。

　　事實(shí)上

，即便是上浮30%的利率，也不是所有房企都能獲得的

。對(duì)于二

、三線房企來(lái)說(shuō)

，價(jià)格翻倍并非聳人聽(tīng)聞

。資金中介李女士（化名）去年下半年以來(lái)一直在尋找房企融資的項(xiàng)目。她曾對(duì)暗訪的記者表示

，“全國(guó)一

、二、三線城市的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

，項(xiàng)目四證齊全

，房地產(chǎn)公司具有二級(jí)以上資質(zhì)

，就可以協(xié)助辦理某國(guó)有大行的開(kāi)發(fā)貸

，45天放款，且為基準(zhǔn)利率”

。不過(guò)

，銀行會(huì)在放款前一次性扣款15%，而其所在的中介也要收取兩個(gè)百分點(diǎn)的中介費(fèi)

。記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，客戶(hù)如果貸款一年

，其對(duì)應(yīng)的資金實(shí)際成本超過(guò)25%

；即便按照上限進(jìn)行三年期貸款

，借款人的年化資金成本也達(dá)到了13.5%。

住房按揭貸款逼近“價(jià)格倒掛”邊緣

　　對(duì)于涉房貸款中的個(gè)人按揭貸款

，銀行在定價(jià)上則比較“手下留情”

，去年年末更是響應(yīng)監(jiān)管號(hào)召和迎合市場(chǎng)需求實(shí)施優(yōu)惠利率

。

　　從資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看

，按揭貸款還是比較可控的。例如

，中國(guó)銀行2014年年報(bào)顯示

，住房抵押業(yè)務(wù)產(chǎn)生不良貸款50.45億元，占比為5.06%

，不良貸款率保持0.35%未變

。

　　對(duì)于絕大多數(shù)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)

，房貸業(yè)務(wù)中住房個(gè)人按揭的不良貸款率一直以來(lái)遠(yuǎn)低于信用卡貸款

、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款等其他種類(lèi)的個(gè)貸業(yè)務(wù)。再加上不高于70%的抵押率的保證

，即使按揭貸款出現(xiàn)違約并進(jìn)入不良貸款

，商業(yè)銀行發(fā)生實(shí)際損失的概率還是比較低的。

　　此外

，也有銀行啟動(dòng)了隱性的名單制管理，個(gè)人申請(qǐng)住房按揭時(shí)購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)甚至也成為了銀行放貸與否的關(guān)鍵

。一家城商行有關(guān)人士對(duì)記者表示

，該行盡量與大型開(kāi)發(fā)商的品牌地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作發(fā)放個(gè)人貸款，對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目則會(huì)要求提高首付比例甚至拒貸

。

　　不過(guò)

，目前商業(yè)銀行優(yōu)惠后的按揭利率往往不足6%，對(duì)于銀行而言

，利率空間確實(shí)十分有限

。

　　融360調(diào)查結(jié)果顯示

，今年4月份

，北京、上海

、深圳

、廣州、蘇州等熱點(diǎn)城市首套房平均利率明顯下降

，受此影響

，全國(guó)首套房平均利率在3月份的基礎(chǔ)上繼續(xù)下行，由5.76%下調(diào)至5.74%

。這也是全國(guó)首套房平均利率自2014年6月以來(lái)的第10次下調(diào)

。

　　另一方面，銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品（也是銀行吸納資金的重要途徑）的預(yù)期收益率大多超過(guò)5%

，部分中小銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率甚至超過(guò)6%

。也就是說(shuō)，銀行的住房按揭貸款利率已經(jīng)逼近“倒掛”邊緣

。

　　不過(guò)，從體量上來(lái)看

，上市銀行按揭貸款的增速保持在20%以上，這對(duì)于銀行“以量補(bǔ)價(jià)”無(wú)疑是一個(gè)比較好的契機(jī)

。另外

，部分銀行在設(shè)定房貸利率時(shí)，對(duì)于貢獻(xiàn)度較高的客戶(hù)給與較高優(yōu)惠

，而貢獻(xiàn)度的背后往往與銀行攬儲(chǔ)或代銷(xiāo)相關(guān)

。

　　“在目前存款成本較高、增長(zhǎng)失速的背景下

，銀行將貸款與存款掛鉤，可以緩解一部分壓力

，雖然銀監(jiān)會(huì)要求禁止存貸掛鉤

，但是這種通過(guò)綜合貢獻(xiàn)度給客戶(hù)打分再?zèng)Q定優(yōu)惠力度的擦邊球處于灰色地帶，沒(méi)有被明令禁止”

，業(yè)內(nèi)人士表示

。

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